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二手房惊现“完美骗局”

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发表于 2020-11-4 15:52:00 | 显示全部楼层 |阅读模式



春鸣画



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  说案

  羊城晚报记者鲁钇山王晓云

  骗子骗钱,一般都是骗完就跑,让你再也找不到他。可最近在广州二手房市场上,却出了这样的伎俩———设局把卖主的房子过户后不溜,不但不溜,还把房子抵押出去赚上一笔,卖主找他要钱却是一分没有。卖主报案,派出所也没办法———这还真不是犯罪!

  “通过设局把刑事犯罪转变成民事纠纷,是近来二手房交易中一种弄到别人产权的新方式。因为介于两者之间,是否违法很难定性,防范起来非常之难,惩处起来也很不容易。”有法律界人士如是表示。

  那些陷阱有何玄妙?如何让人防不胜防?有何种方法可以防范?连日来记者走访了向本报报料的相关当事人以及银行、房管局等职能部门和法律界人士,对此展开了深入调查。

  王老汉中招“被过户”

  无证据警方没法管

  今年初,家住越秀区的老汉王进(化名)打算把一套自己辛苦半辈子置下的市价100万元的房产过户给儿子。但是,这套房产欠甲银行20万元的按揭款没有还清,抵押没有解除,房子没法过户。

  王进一家一时凑不起20万元还给甲银行,便通过朋友找到了专做“中间生意”的陈某。陈某答应帮王进还清甲银行的欠款,但要收取较高的利息,而且要签订书面文件。之后发生了怎样意想不到的事情?且听王进的叙述———

  我想,如果还清了甲银行的欠款,房产卖给儿子,儿子就可以拿去乙银行抵押贷款,到时拿乙银行发放的部分贷款就能还清借陈某的钱。当时我过户心切,没有充分考虑到其中的风险就答应了陈某的要求,在公证处和自己家里稀里糊涂地签了一大堆文件。

  我拿到陈某借的钱,顺利地还清甲银行的欠款并解除了抵押,但儿子申请贷款却没有通过乙银行的审批,拿不出钱来还给陈某。欠款到期后,陈某两个月都没有催我还钱,我奇怪陈某如此“宽宏大量”,就去房管局查询。结果让我大吃一惊:在短短两个月内,我的房子已经过户两次,欠款到期15天就从我名下过户给陈某,没多久又过户给金某。

  经过多方查询,我发现房子被卖掉的手续竟然非常齐全,陈某签订的卖房委托手续的公证书以及受托人买卖房屋的合同、完税凭证等一应俱全。我这才明白为什么陈某没有再出现,原来陈某一早看准我没法按约定还清“高利贷”,就预先设局诱骗我签下很多用于授权他出售房屋的文件,通过“合法”的手续将我的房产据为己有。

  我随后报警,但警方表示这事没法管———无证据证明陈某诈骗。

  调查显示,在二手房交易中,超过70%的卖主表示,他们在和买主、中介、银行签订各种合同的过程中,因为需要签订的合同太多,到了最后疲于应付,很多合同连看都没怎么看就签了。“我都忘记签过什么了,甚至被假冒一两份文件,我也未必看得出来……”另一卖家小郭的担忧并非没有道理。

  卖了房子收不到钱

  只拖不欠无奈他何

  如果说王进遭遇的是纯粹的骗局,通过加倍小心就可以避免,那家住海珠区的李怀德(化名)的遭遇就没这么简单了。我们再听听李怀德的述说———

  我家住金碧花园,我让儿子到附近的一个中介公司挂盘卖房,是去年6月份的事。买家来得真快,当天就上了门。那是一个20岁出头的年轻人,叫小邓,从河南来广东打工不久,是我挂盘的中介老板的侄子。小邓说想买房准备结婚,对于100多万元的价格,他几乎没怎么犹豫,就签了合同,并付了首期款。

  因为交易来得过快,我心里觉得很不踏实,就找了一个做房地产中介的亲戚来帮我一步步地把关。流程一路走下来,在房产局过户,银行批准贷款申请,一切没有什么疑点,我就等着收钱。

  可过了一段时间,银行没有动静。我打电话去问,银行经办贷款业务的业务员小志说因为相关程序没办完,还要等一段日子。再过一段时间,小志说可以办了,还向我索要银行账户。我再次把账户给小志之后,小志却说人民银行控制贷款数额,放不了款。此后,一个自称是小志同事的人找到我,说此事已经与银行无关,要求我和小邓解决房款问题。

  我心里一惊,我和小邓之间怎么忽然就成了“欠款”的民事关系呢?如果人家不给钱,怎么办?我的担心很快应验,小邓态度还不错,一直表示自己在筹钱。为了让我放心,小邓几次写下承诺书,承诺在某月某日之前还钱,小邓的叔叔也出具担保书,担保小邓能够还钱。但到了还钱的日子,却见不到老邓小邓的影子。打电话,对方很少接听。即使接听,还是那句话,想还,只是手头不充裕……

  我向一个做法官的亲戚说了我的遭遇,他拍着大腿说:“你卖房前就该来问我。你们太轻率,上当了!”

  是否诈骗难作结论

  告上法院仍难执行

  问题出在哪个环节?难道那些钱真的就拿不回来了?

  记者拿着盖有银行公章的《个人住房贷款承诺书》找公章所示的某银行广州分行越秀支行,该行个贷部的负责人经过查询告诉记者,业务员小志已在一个月前辞职,他办理的相关文件无法查询到。李怀德挂盘的中介公司则表示:“我们是买方的担保人,他不还钱就找我们,其他的事与你们卖家无关,难道会骗你们不成?”来自买家小邓的回答则仍然是:“我一定还钱,只是要等一等……”

  李怀德的儿子小李很气愤,他坚持认为中介公司在此事中责无旁贷:“开家中介公司,找个亲戚来买房,过了户就把房产证给他。他可以卖给下家,也可以干脆不还钱拖死卖主。等我到法院告赢了,他已经把资产都转走了。这样的无本生意,我也想干……”

  问题真的出在中介上吗?记者找到广州市国土资源和房管局,该局中介服务管理所的工作人员黄荣广表示———

  小李遇到的情况我们是第一次遇到。这种情况是否涉嫌诈骗,在全面调查之前,我们还很难作出结论。在没有足够证据的前提下,我们也很难对中介以及事件相关人员进行评判或处罚。我们会严密关注这种现象,如果中介在其中确有问题,我们将采取有效的措施进行惩治。

  要不要报警?法律专家给了小李一个很明确的说法———

  就算他站在你面前,警察也没法抓他。从法律层面上看,你们之间的纠纷只是民事纠纷。你可以到法院告他欠钱不还,可就算判了,他若说没钱,也是没办法执行,你还是拿不到钱!

  专家“出计”破解困局

  全额收款或“反担保”

  数据显示,到去年底,全国二手房交易额达到2万亿元左右。二手房交易对国计民生的影响不言而喻,防范交易陷阱无疑十分重要。

  对于小李的遭遇,广东省律师协会行政法专业委员会主任何富杰认为,这是一个交易制度设计环节的问题———

  房屋过户后,贷款到账前,房产证有一段时间在中介的手里,这就给了中介公司很大的运作空间。中介公司如果在利益引诱下铤而走险,不论是联合卖家对付买家,还是联合买家对付卖家,都将给对方造成难以弥补的损失,而这种“刑事伤害”往往披着合法的外衣,变成了民事纠纷。

  小李遇到的情况还是简单的。更加复杂的情况是,中介公司把银行业务员也拉下水,联合买家或卖家设局,比如由银行业务员以自己独特的身份出具一份假的《同贷书》,这样卖家就更不会怀疑,买家也就有了更加充裕的时间去出售和抵押房产,不必担心被卖家叫停,等到卖家发现时木已成舟。出具假合同,银行业务员是涉嫌犯罪的,但风险不高,他伪造合同签给卖家后,过一段时间改口说信贷收紧贷不出款来,一般人不会想到其中有问题,那份假的同贷书也就不会去查,而且可能很快就被业务员偷偷毁掉。没有证据,你怎么告他?

  如果卖家怀疑银行业务员或者中介,手里又拿着原本的《同贷书》,闹得很厉害,甚至告上法院,买家只要再给点房款,又可以拖下去。买家实在躲不过去时,就全额付款,则买卖成真。这套招数,进可以攻,退可以守,设计很巧妙,更加让人防不胜防。

  难道没有办法预防这种招数吗?全国人大代表、广州律师协会名誉会长陈舒这样支招———

  预防陷入小李的“困局”和律协的何富杰所说的“骗局”,除了要求对方一次性全额付款外,最简单易行的办法就是“反担保”。卖家卖房过户之后,让买家用该房产进行反担保。如果之后买家不付钱,卖家可以依法收回房屋。

  截至本文发稿,王进正准备向法院提起诉讼。而在本报记者介入调查的次日,小邓就给小李打来电话,第一次主动要求还清房款,目前李怀德一家已经拿到了卖房的全部款项……

  鲁钇山、王晓云


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